Գործարքների կարգավորման գերֆորմալիզը ՀՀ-ում. Նոտարական վավերացում - Թավադյան, Արսեն (Bulletin of Yerevan University C: Jurisprudence, 2024)
The Civil Code of the Republic of Armenia provides that all real estate transactions are subject to notarization, and all rights arising from such transactions are subject to state registration. In case of failure to comply with these formalities, the law provides for one consequence: nullity. Such regulation unjustifiably limits the turnover of real estate, effectively prohibiting the conclusion of such transactions in which the parties provide for an earlier date of occurrence of obligations than the date of transfer of real rights. In addition, such regulation provides quite wide opportunities for abuse of rights. A study of foreign legislation gives grounds to assert that a more liberal approach is intended for real estate transactions in European countries and the EAEU. As a rule, not all real estate transactions are formalized by a notary. By providing a simple written form for every transaction, the legislator can already obtain an appropriate positive result without unnecessarily limiting civil circulation. The requirement of notarization already limits this turnover, often without bringing any positive results. Using methods of comparative legal and economic analysis of law, the author proposes to provide for a simple written form of transactions for the alienation of real estate concluded between legal entities. For transactions involving citizens, provide a notarial form. For transactions on the transfer of rights to use real estate, provide for a simple written form in general, regardless of whether the parties are individuals or legal entities. By providing a simple written form for certain real estate transactions, we can, within existing regulations, achieve the same positive results as in the case of notarization, without the disadvantages associated with such verification. Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգիրքը սահմանում է, որ անշարժ գույքի հետ կնքվող բոլոր գործարքները ենթակա են նոտարական վավերացման, իսկ այդպիսի գործարքներից ծագող բոլոր իրավունքները` պետական գրանցման: Նշված ձևականությունները չպահպանելու դեպքում օրենսդրությունը նախատեսում է մեկ հետևանք` առոչնչություն: Այսպիսի կարգավորումն անհարկի սահմանափակում է անշարժ գույքի շրջանառությունը` փաստացի արգելելով այնպիսի գործարքների կնքումը, որտեղ կողմերը պարտավորությունների ծագման համար ավելի վաղ ժամկետ կնախատեսեն, քան իրային իրավունքի փոխանցման համար: Բացի դրանից, նման կարգավորումն իրավունքների չարաշահման բավականին լայն հնարավորություններ է տալիս: Արտասահմանյան օրենսդրության ուսումնասիրությունը հիմք է տալիս պնդելու, որ եվրոպական և ԵԱՏՄ երկրներում անշարժ գույքին վերաբերող գործարքների համար նախատեսված է ավելի ազատականացված մոտեցում: Որպես կանոն անշարժ գույքի հետ կնքվող ոչ բոլոր գործարքներ են նոտարական վավերացվում: Նախատեսելով որևէ գործարքի համար հասարակ գրավոր ձև օրենսդիրն արդեն իսկ կարող է ստանալ համապատասխան դրական արդյունք` անհարկի չսահմանափակելով քաղաքացիական շրջանառությունը: Նոտարական վավերացման պահանջն արդեն սահմանափակում է այդ շրջանառությունը` շատ հաճախ չտալով որևէ դրական արդյունք: Կիրառելով իրավահամեմատական և իրավունքի տնտեսական վերլուծության մեթոդները, հեղինակն առաջարկում է նախատեսել իրավաբանական անձանց միջև կնքվող անշարժ գույքի օտարման գործարքների համար հասարակ գրավոր ձև: Նոտարական ձև նախատեսել քաղաքացիների մասնակցությամբ օտարման գործարքների համար: Անշարժ գույքի օգտագործման իրավունքի փոխանցման գործարքների համար ընդհանրապես նախատեսել հասարակ գրավոր ձև անկախ կողմերի ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձ հանդիսանալու հանգամանքից: Առկա կարգավորումների շրջանակներում անշարժ գույքի հետ կնքվող որոշ գործարքների համար նախատեսելով հասարակ գրավոր ձև` կարող ենք ստանալ նույն դրական արդյունքը, ինչ նոտարական վավերացման պարագայում, առանց այդպիսի վավերացման հետ կապված թերությունների: Гражданский кодекс Республики Армения предусматривает, что все сделки с недвижимостью подлежат нотариальному заверению, а все права, возникающие из таких сделок, подлежат государственной регистрации. В случае несоблюдения указанных формальностей законодательством предусмотрено одно последствие: ничтожность. Такое регулирование неоправданно ограничивает оборот недвижимости, фактически запрещая заключение таких сделок, в которых стороны предусматривают более раннюю дату возникновения обязательств, чем дату перехода вещных прав. Кроме того, такое регулирование предоставляет достаточно широкие возможности для злоупотребления правами. Изучение зарубежного законодательства дает основание утверждать, что для сделок с недвижимостью в странах Европы и ЕАЭС предназначен более либеральный подход. Как правило, не все сделки с недвижимостью оформляются нотариально. Предусмотрев простую письменную форму для всякой сделки, законодатель уже может получить соответствующий положительный результат, не ограничивая излишне гражданский оборот. Требование нотариального заверения уже ограничивает этот оборот, зачастую не принося никаких положительных результатов. Применяя методы сравнительно-правового и экономического анализа права, автор предлагает предусмотреть простую письменную форму сделок по отчуждению недвижимого имущества, заключаемых между юридическими лицами. Для сделок с участием граждан предусмотреть нотариальную форму. Для сделок по передаче прав пользования недвижимым имуществом предусмотреть простую письменную форму вообще, независимо от того, являются ли стороны физическими или юридическими лицами. Предусмотрев простую письменную форму для совершения определенных сделок с недвижимостью, в рамках существующих норм мы можем получить тот же положительный результат, что и в случае нотариального удостоверения, без недостатков, связанных с таким удостоверением.